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3 • Charges abusives

Comment le gérant justifie-t-il d'exiger des membres des SCIA, pour une semaine dont ils ont acquis la jouissance, le paiement de “charges” supérieures au loyer mensuel, charges comprises, du même appartement (n°62)? Il n'a pas à se justifier ! Il pratique l'intimidation, jusqu'à l'injonction de payer !

Mode de calcul et répartitionCharges abusives

Les charges liées à la possession (« les services collectifs, les éléments d'équipement et le fonctionnement de l'immeuble, les charges communes »), pour chaque SCIA, devraient être évaluées annuellement par une comptabilité prévisionnelle puis réparties au prorata des parts de chaque associé.

En violation de la loi (n°86-18), le montant des charges, exigées d'avance (Art.13), et qui comprend explicitement les charges liées à l'occupation (Art.9), est fixé lors de la réservation puis augmenté annuellement d’un coefficient basé sur l’indice du coût de la construction, comme un loyer dans un contrat de location — à cette différence près qu'un loyer se renégocie, alors que le gérant prétend imposer la validité perpétuelle de son contrat de gestion. Le montant initial semble d’autant plus arbitraire que nous est refusé, lors de la vente,  le moyen de vérification qui nous est légalement offert par la communication du bilan de l’exercice précédent de notre SCIA.

Si l’on admet la comptabilité fournie par le gérant, le total des dépenses réelles devrait être réparti au prorata du nombre de parts détenues par chaque associé. Ça ne marche pas.

Si de plus on lui reconnait la liberté de répartir ces dépenses au prorata des semaines, sans égard à la capacité des appartements ni à la valeur des périodes… ça ne marche pas mieux (n°36).

En revanche, si l’on divise ces dépenses par le nombre de semaines détenues par des particuliers (environ la moitié du total), ça ressemble à ce qui nous est demandé chaque année.

En réalité, lorsqu’on demande aux associés le montant exigé par GT Vacances, on s’aperçoit qu’il peut varier du simple au double, pour une semaine exactement équivalente. De plus, pour embrouiller les choses, avec RCI il a été mis en place le “système à points”, sans qu’à ma connaissance, il soit procédé aux modifications statutaires qui se seraient imposées, sous réserve que ce système puisse être légal.

Même les règles que le gérant a lui-même fixées dans le contrat sont trop contraignantes pour qu’il ne les viole pas. Le 10 juin 2005, un associé obtint un jugement condamnant GT Vacances à lui rembourser ce qu’elle avait trop perçu (n°61) du fait d’augmentations supérieures à 1,5 fois l’indice INSEE du coût de la construction.

Lors de l’Assemblée Générale suivante (n°24 page 4), la logique aurait voulu que ce remboursement soit appliqué à tous les associés, aux dépens du gérant fautif. Au lieu de cela, ce sont bien les montants affectés des surfacturations successives qui ont encore été pris comme base de calcul des charges et majorés de l’augmentation contractuelle maximale. Ce fut aussi l’occasion d’un morceau de bravoure oratoire de M. Garsau pour dire qu’il ne tolèrerait plus que la justice mette son nez dans ses affaires ! Vraisemblablement ce sont les SCIA qui ont réglé non seulement ce que GT V. a été condamné à verser à l’associé mais aussi l’avocat de M. Garsau !

Je me suis amusé à faire le calcul avec mes propres charges* (n°26). Si elles sont dans la moyenne de ce que le gérant demande aux 2700 particuliers, on arrive à un total cumulé de trois millions d’euros… les petits ruisseaux…

*fichier de calcul Excel pour faire de même – en mieux

Exonérations abusives

Pour l’ensemble des trois SCIA, 84 appartements vendus sur 52 semaines, cela fait 4368 groupes de parts (n°63). Le capital étant entièrement libéré (au 30/09/1991 pour Malibu 1), l’ensemble est entre les mains d’associés, théoriquement soumis aux mêmes obligations. Il semble pourtant que les charges ne soient réclamées qu’aux particuliers.

D’après la liste des associés envoyée par CELA :

Seuls 2706 groupes de parts sont détenus par des particuliers ;

119 par diverses sociétés (dont Xintertop LLC ou  même la banque Yugorsky, liée à Gazprom, avec le nom de son Président assassiné en 95, Oleg Kantor) ;

770 par trois sociétés écossaises, relais du Club La Costa ;

8 par le Club La Costa ;

89 par une société suisse qui porte le même nom que l’une des sociétés écossaises, sur laquelle nous reviendrons ;

352 par les sociétés Canetaires (ou Saint-Martinoise) de Garsau et Raspaud ;

126 par Star Terre International, 12 par COGEP, cas particuliers intéressants ;

186 manquent dans la liste, on doit donc supposer qu’ils sont restés entre les mains du promoteur, M.Raspaud.

Puisque seuls les particuliers semblent payer des charges, peut-être en saurons-nous plus en nous intéressant à l’une des sociétés-relais du Club La Costa ?

Bon Reference Ltd qui figure dans la liste comme possédant 371 semaines.

Enregistrée le 1er octobre 1996, sans activité ou ayant cessé son activité, au capital de 2 £, domiciliée dans la même boîte aux lettres que les deux autres sociétés écossaises, appartenant à une société financière spécialisée dans le Time Share, FNTC Ltd, à l’île de Man… circulez, y’a rien à voir.

Cependant, dans les documents officiellement publiés en Grande Bretagne, pour expliquer qu’elle n’a pas de comptabilité à déposer (n°7), on peut lire :

« L'activité principale de l'entreprise est la détention de droits d'occupation de propriétés pour le bénéfice des membres du Club La Costa Options Ltd, une société formée avec l'objet de sécurisation des droits d'occupation de propriété pour ses membres.”

[...]

“Bon Référence Ltd détient les droits d'occupation de propriétés à travers le monde. Les droits d'occupation ont été transférés à la société tels qu'ils sont énoncés dans un acte de fiducie en date du 23 août 1995*, et la société ne détient pas de droits d'occupation pour son propre compte ni d'intérêt résiduel dans les propriétés concernées. Les droits d'occupation sont donc indiqués pour une valeur nulle. »

* alors que Bon Reference Ltd a été enregistrée le 1er octobre 1996 ! Cet acte ne semble pas avoir été publié, en G.B. par CLC. En France la fiducie n’est légale que depuis 2007.

Donc il faut aller voir Club La Costa Options Ltd qui serait le fiduciaire de particuliers constituant. Elle a été immatriculée le 5/07/1995, n'a jamais déposé de comptes et a été déclarée “dormante” à partir du 31/07/1996.

Ses statuts ne semblent pas la rendre plus compatible que Bon Reference avec le rôle d’associé d’une société civile française. (n°8)

Quoiqu’il en soit, dormante ou sans activité, cela signifie qu’il n’y a aucun mouvement de fonds, et certainement pas de charges annuelles versées au profit des SCIA.

Provision spéciale 2006

Le 9/09/2005 la société suisse de Nyon, créée le 18/11/1997, dont le nom fait penser qu’elle est aussi liée au Club La Costa, Bon Référence S.A, décide, de ne plus faire dans le Time Share et ses dirigeants, John et Steeve Chatelanat, modifient son nom, son adresse et son objet social, pour verser leur capital (100 kFS) dans le garage de leur père, Michel, à Genève (n°9).Pourtant cette société figure toujours, pour 89 semaines, dans la liste des associés (cette liste a bien été mise à jour depuis, puisqu’elle tient compte des cessions jusqu’en septembre 2010).

Cela a-t-il un lien avec les affaires de la SAS GT Vacances qui furent assez mauvaises en 2004, avec une perte de 407 k€, pour que la question de sa liquidation volontaire se pose ? (n°10)

Au lieu de cela, MM. Garsau et Turro ont préféré fonder une société de maîtrise d'ouvrage, la SARL SOCOTRASE, le 10/08/2004, puis projeter des rénovations pour procéder à un appel de fonds exceptionnel, décidé lors de l’A.G. 2005. Bien entendu, selon notre contrat de maintenance, ces travaux exceptionnels auraient dû être provisionnés par nos “charges” annuelles, et les dirigeants de GT Vacances s’étaient versé des dividendes les années précédentes (230 k€ en trois ans)… mais l’Assemblée Générale est souveraine !... et irrégulière (n°30 page 2 et chapitre fonctionnement des SCIA).

Le compte séquestre prévu pour recevoir le produit de cet appel de charges exceptionnelles semble n’avoir jamais été ouvert, les travaux ne seront pas réalisés non plus.


4 • Fonctionnement des SCIA >

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